Dachgeschossausbau Bremen

Dachgeschossausbau Bremen: Alle wichtigen Informationen

Unter vielen Dächern in Bremen schlummert ungenutztes Potenzial. Ein Ausbau des Dachgeschosses bietet die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne ein neues Grundstück kaufen zu müssen. Die Immobilienpreise in Bremen steigen kontinuierlich. Wer bestehenden Raum ausbaut, profitiert von erheblichen Wertsteigerungen und spart gleichzeitig Grundstückskosten. Diese Seite erklärt, was für einen erfolgreichen Dachgeschossausbau in Bremen wichtig ist.

Warum lohnt sich ein Dachgeschossausbau in Bremen?

Bremen gehört zu den Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot deutlich. Gleichzeitig gibt es in vielen Bremer Altbauquartieren ungenutzte Dachgeschosse, die mit dem richtigen Konzept in wertvolle Wohnfläche verwandelt werden können.

Die Vorteile sprechen für sich: Sie schaffen neuen Wohnraum, ohne Grundstücksfläche opfern zu müssen. Der Ausbau zahlt auf die Immobilienbewertung ein. In vielen Fällen liegt die Wertsteigerung über den Ausbaukosten. Familien gewinnen Platz für Kinderzimmer, Homeoffice oder Gästezimmer. Vermieter können durch den Ausbau zusätzliche Mieteinnahmen generieren.

Das Bremer Stadtentwicklungsprogramm fördert die Nachverdichtung in bestehenden Quartieren aktiv. Dachgeschossausbauten passen perfekt in diese Strategie und tragen zur lebendigen Stadtentwicklung bei.

Welche Voraussetzungen muss mein Dach erfüllen?

Nicht jedes Dach eignet sich für einen Ausbau. Die wichtigsten Kriterien sind der Neigungswinkel und die Höhe des Kniestockes. Grundsätzlich eignen sich Dächer ab einem Neigungswinkel von 20 Grad. Zwischen 20 und 35 Grad ist ein Hobbyraum oder Gästezimmer möglich. Ab 50 Grad Dachneigung findet oft eine zweite Wohnebene Platz.

Der Kniestock sollte mindestens 80 Zentimeter betragen. Die Bremische Landesbauordnung definiert für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Metern über mindestens der Hälfte der Grundfläche. Ist der Kniestock zu niedrig, schafft eine Gaube Abhilfe. Wir prüfen die Gegebenheiten bei der Vor-Ort-Begehung.

Die Statik des Dachstuhls muss die zusätzliche Last tragen können. Eine Prüfung durch einen Fachmann ist daher vor jedem Ausbau erforderlich. Dabei werden auch eventuelle Schädlingsbefall oder Schadstellen untersucht. Nach dem Ausbau ist das Dach nur noch von außen erreichbar. Eine gründliche Bestandsaufnahme ist daher unverzichtbar.

Dachausbau Bremen: Genehmigung und Baurecht

Das Baurecht in Bremen ist in der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) geregelt. Ein Dachgeschossausbau ist in vielen Fällen genehmigungsfrei möglich. Das gilt besonders, wenn keine äußeren Gestaltungsänderungen vorgenommen werden. Sobald Gauben eingebaut, Dachflächenfenster vergrößert oder die Dachform verändert werden, ist ein Genehmigungsverfahren erforderlich.

Bei der Umwandlung eines bisher nicht als Wohnraum genutzten Dachgeschosses in dauerhaften Wohnraum spricht man von einer Nutzungsänderung. Diese erfordert in der Regel eine Genehmigung und muss bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Wir übernehmen die Klärung der Genehmigungslage im Rahmen unserer Beratung und koordinieren bei Bedarf die Antragstellung.

Ein Punkt, der oft übersehen wird: der Artenschutz. In Bremer Dachböden leben nicht selten Fledermäuse und Dohlen. Ist das der Fall, muss die Untere Naturschutzbehörde einbezogen werden. Die Bauarbeiten sind dann außerhalb der Brut- und Setzzeit durchzuführen. Dieser Schritt gehört in unsere Planung dazu.

Dachdämmung nach dem Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für neu ausgebaute Wohnräume im Dachgeschoss Dämmwerte vor, die dem Neubaustandard entsprechen. Das bedeutet konkret: Die Dämmung muss höchsten Anforderungen genügen. Ohne fachgerechte Dämmung wird der neu gewonnene Raum im Winter kaum warm und im Sommer unerträglich heiß.

Drei Dämmverfahren sind gängig: Die Zwischensparrendämmung wird zwischen den Sparren angebracht (12-18 cm Stärke). Die Aufsparrendämmung liegt auf den Sparren auf und vermeidet Wärmebrücken vollständig. Die Untersparrendämmung ergänzt als innenseitige Schicht. Welches Verfahren das richtige ist, hängt von der Dachkonstruktion und dem Zustand der Eindeckung ab.

Die energetische Sanierung beim Dachgeschossausbau ist förderfähig. KfW und BAFA bieten Programme für Dämmmaßnahmen. Voraussetzung ist, dass die Antragstellung vor Beginn der Arbeiten erfolgt und ein zugelassener Energieberater beauftragt wird. Wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu qualifizierten Energieberatern in Bremen.

Kosten im Detail

Die Kosten für einen Dachgeschossausbau in Bremen variieren stark je nach Zustand und Ausstattungswunsch. Einfache Ausbauten mit Dämmung und Trockenbau starten bei etwa 900 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Mit Gaubeneinbau, Bad und gehobener Ausstattung liegen die Kosten eher bei 1.500 bis 2.200 Euro pro m².

Folgende Faktoren beeinflussen den Preis:

• Zustand der Dachdeckung: Ist eine Neueindeckung erforderlich?
• Statik: Muss der Dachstuhl ertüchtigt werden?
• Sanitär: Wird ein Badezimmer installiert?
• Heizung: Ist ein neuer Heizkörper oder eine Erweiterung nötig?
• Gauben: Sollen Gauben für mehr Stehhöhe eingebaut werden?
• Ausstattung: Standard oder gehobene Qualität bei Böden und Oberflächen?

Wir erstellen Ihnen nach der Vor-Ort-Begehung ein detailliertes Festpreisangebot mit Einzelpreisen. So wissen Sie genau, wofür Sie zahlen. Zur detaillierten Kostenübersicht

* Richtwerte für den Raum Bremen. Der genaue Preis ergibt sich aus der Begehung.